机构数据表明，今年以来，以北京、上海为代表的一线城市房地产大宗交易市场成交额居高不下，写字楼、商办市场沿袭转好态势，市场呈现出积极信号。业内人士预计，工业物流、医药产业园、长租公寓仍将是投资人注目的热点领域。此外，消费类基础设施公募REITs放开，优质购物中心将迎新风口。
市场有所反弹
戴德梁行数据表明，2023年上半年，北京房地产大宗交易市场成交额合计251亿元，与2022年全年基本相当；成交宗数创5年同期新纪录。
进入三季度，市场沿袭回暖态势。戴德梁行中国区资本市场部主管刘兵对中国证券报记者回应，近期，以北京为代表的商办大宗市场有所声浪，主要原因是国内利息减少、出租和投资的交易有所恢复。当前，价格已经恢复到正常水平。
第一太平戴维斯华北区交易及咨询服务业务负责人、高级董事温书阅接受中国证券报记者采访时表示，2020年以来，国内的写字楼市场出现深度调整，招商大宗投资成交额处于相对低位。近期，一些海外资本购买国内商办项目，如写字楼、长租公寓等引发广泛注目，这很大程度上说明了海外资本对我国的商办市场及优质楼宇长期注目并持有看多的辨别。
市场转好背景下兴起了一批典型成交价案例。据戴德梁行讲解，上海松江天阳宿舍项目为华东大宗交易市场首个宿舍型保障性出租住房成交价项目，深南万科里项目则是消费基础设施REITs新规发售后大湾区首宗商业成交价，二者均为其所在领域的典型案例。
增加经济活力
在温书暇显然，写字楼市场比商业零售、酒店等业态更能体现国民经济水平。海外资本购置写字楼之后，一般会对收购后的楼宇进行升级改建，通过成熟的“募-投-改为-管-退”模式，减少资金收益率的同时构成投资闭环。越来越多的海外基金、资本参与到写字楼市场的投资、更新活动中，起着了盘活市场、增加经济活力的作用。
一些海外资本近年来加大了对国内招商、写字楼项目的投资力度，并加速了城市更新的进程。近年来兴起的设计师事务所就是迎合写字楼等商务楼宇更新而成立的，在写字楼缴并购市场火热之时，这类设计师事务所的做生意也非常好。这类专业机构的成立，加速了以写字楼为代表的城市更新进度。
“作为专业的资产管理者，凯德发挥运营和资管能力优势，通过对项目的新的定位和升级改建，打造出合乎市场需求的产品，实现资产电子货币。例如，公司看到企业和用户对办公空间的需求日益多元化，对灵活性、横跨区域办公等方面需求提升，通过打造出差异化的办公产品，为企业获取多样的增值服务，符合企业多样化市场需求。”凯德集团相关负责人告诉记者。
呈现出诸多新变化
温书暇表示，写字楼在经历了近几年的深度调整后，市场需求末端更加理性，行业呈现出良性发展的态势。未来，重点看好大身体健康、新的基建、软科技、平台经济等新近兴起的产业所产生的写字楼办公空间租赁市场需求，这些行业有望推动写字楼市场迈向新的发展阶段。对于业主方来讲，在市场深度调整时，必须用更好的服务、更优质和专业的出租策略来增加客户黏性；必须涉及主体更具有服务意识，率领整个写字楼、商办市场向更高品质方向发展。
“近年来，国内写字楼市场呈现诸多新的变化。以北京为例，丽泽、通州等新兴商务区的兴起，让市场呈现多元化、多中心的特点。此外，甲级写字楼的租户结构也发生了新的变化。过去几年，牵头办公、教育培训、互联网行业是甲级写字楼的‘风口型’租户。但随着行业变迁，写字楼的主力客群也在不断再次发生调整、转变。新风口、新的赛道的涌现，也让写字楼行业的增长极适当再次发生改变。”温书阅回应。
对于北京市场来说，丽泽、通州运河商务区等新兴写字楼商圈的兴起，为市场和租户获取了更多选择。例如，随着通州作为城市副中心快速兴起，城市副中心的现代产业体系也初步成形。其中，运河商务区作为城市副中心的最重要组成部分，接续了北京高端商务服务业的东迁，并重点培育发展金融服务和总部经济，已构成建设全球财富管理中心、北京绿色金融国际中心、金融科技创新中心最重要支撑区的产业功能定位。
对于未来房地产大宗交易市场的走势，刘兵预计，宏观经济回暖变换信贷政策未来将会进一步放松，一线城市地标写字楼或步入新的投资机会。工业物流、医药产业园、长租公寓仍将是投资人关注的热点领域；消费类基础设施公募REITs放开，优质购物中心将迎新风口。
“在投资策略上，凯德将之后聚焦一二线核心城市，在多元领域谋求投资机会，除了办公楼、购物中心等传统资产类别，将重点增大对产业园区、物流及数据中心等新经济类别的投资布局，持续不断扩大资管规模。”上述凯德集团相关负责人回应。（记者 董添）
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