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合肥蜀山区房价走势及房产投资前景分析

2017-12-15来源:合肥房探网合肥蜀山区房价走势及房产投资前景分析

蜀山区和高新区一直是合肥的西贵之地,这里聚集着大量的高校、病院、科研机构以及高科技工业,高收入人群为数浩瀚,情形相对恬静,房价一向居四大行政区之首。已往半年里,这个地域二手房成交如何,我来归纳阐明一下。此篇接上篇文章《合肥人喜爱买什么样的二手房(三)——政务篇》(公号“小易论楼市”),数据采自链家网现实成交数据,时间2016年9月份-2017年3月6日,共计89个样本。

安居客数据体现,蜀山区和高新区二手房价格走势基本相似。去年10月份合肥限购之后,两区房价涨幅趋缓,然后于12月份时到达顶峰,随后几个月稳中有降。就目前形势来看,两区未来房价大概率保持稳定。蜀山区样本60个,高新区样本29个,由于样本数目较少,此篇仅供参考。

过去半年来,合肥蜀山区二手房的成交均价为1.72w,挂牌均价为1.78w,二手房房东挂牌均价比现实成交跨越3.6个百分点,均匀每套房子必要卖40.1天;高新区二手房的成交均价为1.54w,挂牌均价为1.61w,二手房房主挂牌均价比实际成交超出4.6个百分点,均匀每套房子需要卖50.5天。

蜀山区的成交均价比滨湖区低400元(公号“小易论楼市”文章《合肥人爱好什么样的二手房(二)——滨湖篇》),但成交周期却比滨湖区短了13.3天,比高新区短了10.4天,且现实成交预期与报价差距也略小一些,说明蜀山区的二手房价格更为刚性、成交更为坚实一些。高新区的二手房挂价最为虚高,成交周期相对较长,说明其房价支撑相对不敷,有一定的回调余地。

在户型成交方面:蜀山区的1室和2室之和占比为60%,小户型占比跟全市平均差不多(公号“小易论楼市”文章《合肥人爱好什么样的二手房(一)?》),但2室成交比例(36.7%)略低于全市平均比例(44%)。高新区2室成交占比接近70%,申明高新区仍然是一个刚需市场。无论从单价还是总价上,蜀山区2室的成交都是高于高新区的,而且成交周期短16.4天,说明蜀山区二手房成交更为坚硬。

蜀山区3室的单价要赶过2室的单价不少,申明此区域内改良型的购房潜在需求很大,购置力优裕。高新区3室以上户型的面积和总价都赶过了蜀山区,申明高新区的改善型相对更为高端,但成交比例较少,申明此区域改善型需求撑持不够。

从成交小区来看:蜀山区成交价钱区间在1.04w(康宁桑梓)——2.24w(维也纳森林花园)之间,相差1.2w(115%),成交量最高的小区为大溪地(8套);高新区成交价格区间在1.78w(淮矿馥邦天下)——1.35w(梦圆小区)之间,相差0.43w(32%),成交量最高的小区为博澳丽苑(7套)。凭证安居客的报价,个中价格虚高明过10%的小区有:梦园小区(32.6%),金大地1912(20.3%),康宁故里(18.3%),华地紫园(12.6%),信旺华府骏苑(10.7%)。

我们再来看小区现实成交数据的分布图。蜀山区首要成交的重心在长江路以南,也就是我们凡是讲的黄潜望板块。我在之前的文章(公号“小易论楼市”)《合肥差别类型的房产投资价格阐发》里面提到过,房龄和布局对物业价格的影响特别大,是以我们或许看到价格在2w摆布的小区,底子上都漫衍在离近政务区的区域,这个区域房龄在2010年之后的次新房占比异常高。

长江路以北的蜀山区,因为老少区异常多,次新房较少,成交均价在1.5w阁下,比长江路南低得多,由此南贵北贱,此言不虚。高新区的成交大多汇合在靠近地铁4号线的习友路相近,以及另有接近地铁1号线的长江西路附近。其实从图上我们能够看出,对付像蜀山区二环内如许的成熟板块,购房者对地铁房的偏好性并没有近郊二环外的高新区那么大。

越往二环以外,价格越低,不成熟版块价钱低于成熟版块,这切合正通例律。蜀山区50中的学区房成交量异常少,这不仅仅跟50中工具两个校区的覆盖规模小有关,并且与这个局限内学区房的房龄老也有很大关系。

综上分析,我建议蜀山高新区的购房者:

1、蜀山高新区房价根本趋稳,限购之下,刚需不必急于下手,从现在到岁暮前都可以逐步挑选;

2、高新区仍弗成熟,房价存在虚高,自住或投资提议选择靠近地铁2号线和4号线的地域(距最近地铁口1公里以内),只管选择新居或次新房;

3、高新区投资可选择80㎡摆布的2室,蜀山区投资可选择110㎡阁下的3室;

4、蜀山区50中团体分校众多,只有50中东校区和西校区才是正宗学区,买学区房请认准上图所标注区域;

5、50中东校地域大部门房龄着实太老,投资此学区房,多少年后收益大概并不快意;

6、合肥科技馆北边企图建筑一所中学,定名为“互助化路中学”,在此相近的小区有被划出50中学区的大概。

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