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价格洼地还是价值洼地?合肥瑶海区房价分析及买房建议

2018-09-07来源:合肥房探网价格洼地还是价值洼地?合肥瑶海区房价分析及买房建议

瑶海新站区是我阐明合肥的末尾一个地域,这也是我完成“2017年前三季度合肥房价阐发”系列的末了一块拼图。之前一期我没有阐发瑶海区,主要是因为链家在瑶海区的成交很少,数据形成不了十分体系的概念支撑。

合肥素有“东贫西贵,南富北贱”之说,这个东指的就是瑶海区了。从已往分析的几个大区均匀房价来看,瑶海区均价最低,只有13879元/平米,比全市均匀值的16500元/平米低了近16%,只有最高房价地域--政务区(20841元/平米)的2/3

合肥链家在已往3个季度中,共成交2284套二手房,个中瑶海新站区成交125套,仅占全市总量的5.5%。我们之前分析过泛经开区的一个小区,禹州华侨城,前9个月共成交118套,整个瑶海区才跟这一个小区旗鼓相当。平均议价空间为3.49%,成交周期49.7天,房龄2006.7年。

下面我将分板块对瑶海新站区的二手房成和睦形做一个剖析和点评。根据瑶海新站区各板块的成交特点以及学区局限,我将它差别为2个板块,分辨为:

1、长江路南板块。具体规模为:长江东路接淮南铁路线转胜利路以南,南淝河以东。

2、长江路北板块。具体局限为:长江东路接淮南铁阶梯转胜利路以北,板桥河以东。

关于政务区、滨湖区、经开区、蜀山高新区、庐阳北城和包河区的阐发,请参考我公号“小易论楼市”文章:《2017年前三季度合肥政务区房价剖析》,《2017年前三季度合肥滨湖房价阐发及购房倡议》,《2017年前三季度合肥泛经开区房价剖析及购房创议》,《2017年前三季度合肥蜀山区和高新区房价阐发及购房倡议》,《2017年前三季度合肥庐阳区房价阐发及购房发起》,《2017年前三季度合肥包河区房价阐明及购房建议》。

长江路南板块

长江路南板块是一个非常居心思的板块。链家在这片区域的成交,几乎都会合在二环以内,二环以外鲜有涉及。该板块共成交57套二手房,均价在15820元/平米,这个价钱要超出瑶海区均价近2000元/平米。可是我们看到板块的平均房龄(2005.8年)是要低于均匀房龄(2006.7年)的。

我在之前的文章中分析过,只管38中不是传统意义上的真学区,在我评价的学区内中,只能算上二档学校的佼佼者,比46中好一些,但在瑶海区却是最好的初中。从对38中学区房的阐明里面,我们可以看出它具有必然的溢价(公号“小易论楼市”《合肥的真假学区房--最新优质学区分辨及分析》)。

以38中学区为界,我对长江路南板块做了进一步的细分,38中学区板块成交了38套二手房,非38中地区成交19套,比例为2:1。38中学区房的成交均价为17234元/平米,比非38中学房的成交均价(12917元/平米)跨越1/3

实在我们可以看出,除了学区这个因素以外,38中学区房的房龄(2007.8年)也比非学区房(2001.8年)年青6年。我们或许看到,38中学区2010年以后的次新房特别多,并且都位于中环路以内,勤学区,好地段,次新居,基本上集万千宠幸于一身, 38中学区板块无疑是瑶海区的精华地点。

御景湾成交了9套,板块内最多,应该是38中学区房中最受关注的小区。御景湾成交均价在18082元/平米,对于一个房龄已接近10年的小区,还能取得这样的了局,实属不易。御景湾成交首要以93平米阁下的2房和110-120平米左右的3房为主,3房占到60%,小区偏改善。

鼎元住宅成交了6套,仅次于御景湾,均匀房龄为2013年,因此我们能够看到它的成交均价在靠近1.9w,比御景湾贵了近900元/平米。除了房龄之外,尚有一个原因是学区为安适路小学,而且是紧挨着小学。

宝业都会绿苑分工具两个区,西区是38中学区,而东区不是。我们看到东区一套成交价格为17052元/平米,西区一套成交价钱为18690元/平米,西区比东区高了接近10%,由此能够推测38中学区溢价空间在10%阁下。

在都邑绿苑西区南方正在建的保利熙悦府,该地块由保利在2015年终摘得,楼面价只有7000多元/平米,绝好的位置,绝好的学区,品牌物业。但传闻被限价了,只能备案到1.6w摆布,保利不甘愿,计划等限价放开,留到现房卖。

要是限价放开,参照四周二手房的价格,估计发卖均价简陋会在2.1-2.2w摆布,在瑶海区算得上顶级价钱了。纵然限价不铺开对外发卖,关系户必定大行其道,也轮不到平常人去买,我认为屌丝照旧不要觊觎了。

坝上街举世金融中央,从拿地设计到目前已接近10年的时候了,其300米高的地标修建双子大厦还在烂尾。我们看到这个地块的容积率为8.2,特别高,府第楼也是数栋超高层,层数在43-63层之间,栖身舒适性很差。

坝上街举世金融中心的住宅楼,在2013年和2015年分两次备案,均价为11600元/平米阁下,而目前我们看到它的二手房现实成交均价在1.7w左右。仅升值不到50%,在合肥这两年绝大部门新楼盘房价涨幅都翻倍的状况下,这个成果真是难以令人写意。

淮矿宁静盛世成交也不错,成交均价是悉数小区内中最高的。华润紫云府固然在38中范围之外,但也是38中的学区房,有品牌上风。38中学区房,整体来看,溢价空间不大,价格相对坚挺。

长江路北板块

长江路北板块其实包罗了一部分瑶海区和新站区。新站区原名叫做“新火车站工程建设区”,后改名为“新站高新技术家当开拓区”,坚守名上能够看出,新站区主要依托于火车站,但这个火车站已经成为以货运为主的老火车站了。

因为老火车站的存在,新站区成为合肥最大的物流家当基地,后来又被合肥市确定为承接财产挪动树范园区,要知道承接的家当基本都是一些情形相对不和睦的后进产能,这直接决心了新站区的未来定位。

长江路北板块成交均价为12380元/平米,是全市市区局限内均价最低的板块,没有之一。我们看到它的均匀房龄在2007.5年,比长江路南板块还要年青一些,议价空间也相对低一些,可是这统统也改不不了弱势板块的究竟。

从舆图上来看,今朝已建成的和在建的地铁线路,1、2、3、4号线都颠末该板块,换乘交口也有4个,能够讲是全市地铁密度最大、换乘节点最多的板块。但我们看到绝大部门小区的价格都在1.1w-1.2w摆布,根本没有表现出地铁的上风。

板块内成交量最大的是位于合肥火车站相近的信地都会广场,是2012年的次新居。我看了一下,主是loft公寓成交,分上下两层,单价存在一定的水分,现实均价应该低于1.5w

板块内成交均价最高的小区是家全国,成交均价为17150元/平米,将其他小区远远抛开。家全国四周情形还算不错,相近有两个公园,瑶海公园和生态公园。我看了一下,成交的两套是90平米阁下的小三房,十分刚改,并且是次新房。但我想说的是,矮子里面挑将军,那是因为别人没得选择才显得你高尚,大情况信念这里并不得当投资。

我们或许看到长江东路的龙岗,在地铁1号线附近的琥珀名城和恒大城,属于房龄也算很新的次新居,成交价格在1.2w-1.25w之间。之以是讲它们,是为了引出去年争当新站地王的“烈山八将”

位于公共路和烈山路附近的一众开拓商,去年高价拿了地,楼面价都近1w。我们能够看到在位置较好的市区,二手房价格也在1.2w摆布,即使是有地铁和品牌加成的小区恒大城,次新房也不外1.2w出面。

“烈山八将”险些什么都没有,没有配套,离最近的地铁尚有2.5-3公里之远,这直接造成今年以来的发卖穷苦。越发艰难的是,它们还要面临着互相竞争,碧桂园要光荣自己跑得快,否则如果放到如今,我估计它卖得也没年中那么顺遂。

瑶海新站区团体房价阐发及购房建议

1、瑶海新站区集体投资性价比偏低,只适当在邻近事情的刚需购买。我在之前的文章《此次大周期合肥房价实情涨了好多?》(公号“小易论楼市”)中分析过,新站区是这个周期合肥市全部区域中涨幅最低的区域,均匀只有70%,远低于滨湖110%-120%的涨幅。

2、只管不要投资瑶海新站区非常改善的住房。家当区的定位,大状况的劣势,注定瑶海新站区不得当举行改良。面积太大,总价过高的改善性住房,在投资收益上,是计较差的。尤其是一些小区的洋房,不要觉得单价便宜,要看总价良多,赶过200w根本上就没啥投资价值了(公号“小易论楼市”《你陷入合肥大户型房产投资误区了吗?》)。

3、改进优先选择38中学区的次新居。只管38中学区的次新房不是最好的投资偏向,但对付瑶海区来讲,是相对安详保值的资产。其次能够看看地铁2号线沿线的一些新居或许次新居(公号“小易论楼市”《合肥未来哪些地域的房产更值得投资?》)。

4、尽快置换瑶海新站区的老破住房,尤其是多层(公号“小易论楼市”《合肥不同类型的房产投资价格阐发》)。瑶海新站区是合肥市房产食物链的最底端,限购之后需求就限定在合肥市区这个有限局限内,没有了外来人口的接盘,最低端的房产注定是要首先被抛售的(公号“小易论楼市”《你为什么要买合肥的屋子?应该用资产优化配置思维来思量!》)。

5、不是附近置业的刚需,不到万不得已,不要去碰“烈山八将”。没有市区的命,却生了市区的病,离市区太远快跟三县差未几,但却还要被限购,这就是烈山路的实际。1.3w的价钱,我为什么不选择高新区蜀西呢?只有所有的高价盘被泯没差未几了,“烈山八将”才有涅盘的大概,在此之前,投资请阔别。

6、买房不要离火车站太近。火车站的人流量很大,对贸易来讲可能买卖好做些,但对付室第来说,嘈吵混乱的情形,通盘是室第杀手。这对高铁南站和高铁西站周边,同时也是一种警示。