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价格洼地还是价值洼地?合肥瑶海区房价分析及买房建议

2018-01-03来源:合肥房探网价格洼地还是价值洼地?合肥瑶海区房价分析及买房建议

瑶海新站区是我阐明合肥的末端一个地区,这也是我完成“2017年前三季度合肥房价分析”系列的末尾一块拼图。之前一期我没有剖析瑶海区,首要是因为链家在瑶海区的成交很少,数据形成不了十分系统的观点支持。

合肥素有“东贫西贵,南富北贱”之说,这个东指的即是瑶海区了。从已往分析的几个大区平均房价来看,瑶海区均价最低,只有13879元/平米,比全市均匀值的16500元/平米低了近16%,只有最高房价地区——政务区(20841元/平米)的2/3

合肥链家在过去3个季度中,共成交2284套二手房,此中瑶海新站区成交125套,仅占全市总量的5.5%。我们之前剖析过泛经开区的一个小区,禹州华侨城,前9个月共成交118套,整个瑶海区才跟这一个小区旗鼓相当。均匀议价空间为3.49%,成交周期49.7天,房龄2006.7年。

下面我将分板块对瑶海新站区的二手房成交环境做一个阐发和点评。根据瑶海新站区各板块的成交特点以及学区局限,我将它离别为2个板块,分辨为:

1、长江路南板块。具体范围为:长江东路接淮南铁门路转胜利路以南,南淝河以东。

2、长江路北板块。具体局限为:长江东路接淮南铁道路转胜利路以北,板桥河以东。

关于政务区、滨湖区、经开区、蜀山高新区、庐阳北城和包河区的剖析,请参考我公号“小易论楼市”文章:《2017年前三季度合肥政务区房价剖析》,《2017年前三季度合肥滨湖房价剖析及购房创议》,《2017年前三季度合肥泛经开区房价阐发及购房提议》,《2017年前三季度合肥蜀山区和高新区房价剖析及购房倡议》,《2017年前三季度合肥庐阳区房价剖析及购房提议》,《2017年前三季度合肥包河区房价剖析及购房提议》。

长江路南板块

长江路南板块是一个异常有心思的板块。链家在这片地区的成交,几乎都汇合在二环以内,二环以外鲜有涉及。该板块共成交57套二手房,均价在15820元/平米,这个价格要超过瑶海区均价近2000元/平米。但是我们看到板块的平均房龄(2005.8年)是要低于平均房龄(2006.7年)的。

我在之前的文章中阐发过,只管38中不是传统意义上的真学区,在我评价的学区内里,只能算上二档私塾的佼佼者,比46中好一些,但在瑶海区倒是最好的初中。从对38中学区房的阐明里面,我们能够看出它具有一定的溢价(公号“小易论楼市”《合肥的真假学区房——最新优质学区别离及阐发》)。

以38中学区为界,我对长江路南板块做了进一步的细分,38中学区板块成交了38套二手房,非38中区域成交19套,比例为2:1。38中学区房的成交均价为17234元/平米,比非38中学房的成交均价(12917元/平米)高出1/3

其实我们可以看出,除了学区这个身分以外,38中学区房的房龄(2007.8年)也比非学区房(2001.8年)年青6年。我们或许看到,38中学区2010年以后的次新房特别多,并且都位于中环路以内,好学区,好地段,次新居,底子上集万千宠幸于一身, 38中学区板块无疑是瑶海区的精华所在。

御景湾成交了9套,板块内最多,应该是38中学区房中最受关注的小区。御景湾成交均价在18082元/平米,对于一个房龄已靠近10年的小区,还能取得如许的了局,实属不易。御景湾成交首要以93平米阁下的2房和110-120平米摆布的3房为主,3房占到60%,小区偏改良。

鼎元室第成交了6套,仅次于御景湾,平均房龄为2013年,是以我们或许看到它的成交均价在靠近1.9w,比御景湾贵了近900元/平米。除了房龄之外,另有一个原由是学区为安详路小学,并且是紧挨着小学。

宝业城市绿苑分对象两个区,西区是38中学区,而东区不是。我们看到东区一套成交价钱为17052元/平米,西区一套成交价钱为18690元/平米,西区比东区高了接近10%,由此可以推测38中学区溢价空间在10%左右。

在都邑绿苑西区南边正在建的保利熙悦府,该地块由保利在2015岁暮摘得,楼面价只有7000多元/平米,绝好的位置,绝好的学区,品牌物业。但听说被限价了,只能存案到1.6w摆布,保利不甘心,设计等限价摊开,留到现房卖。

如果限价放开,参照周边二手房的价格,估计销售均价简略会在2.1-2.2w摆布,在瑶海区算得上顶级价钱了。纵然限价不铺开对外发卖,关系户肯定大行其道,也轮不到一样人去买,我以为屌丝还是不要觊觎了。

坝上街举世金融中间,从拿地计划到今朝已靠近10年的时间了,其300米高的地标修建双子大厦还在烂尾。我们看到这个地块的容积率为8.2,异常高,室庐楼也是数栋超高层,层数在43-63层之间,栖身舒适性很差。

坝上街举世金融中心的室庐楼,在2013年和2015年分两次备案,均价为11600元/平米左右,而今朝我们看到它的二手房现实成交均价在1.7w左右。仅升值不到50%,在合肥这两年绝大部分新楼盘房价涨幅都翻倍的情形下,这个效果真是难以令人对劲。

淮矿宁静盛世成交也不错,成交均价是所有小区内里最高的。华润紫云府当然在38中局限之外,但也是38中的学区房,有品牌优势。38中学区房,集团来看,溢价空间不大,价格相对坚挺。

长江路北板块

长江路北板块其实包括了一部门瑶海区和新站区。新站区原名叫做“新火车站工程建设区”,后更名为“新站高新手段产业启示区”,功用名上或许看出,新站区首要依托于火车站,但这个火车站已经成为以货运为主的老火车站了。

由于老火车站的存在,新站区成为合肥最大的物流家当基地,后来又被合肥市确定为承接家当转移示范园区,要知道承接的家当基本都是一些环境相对不友好的后进产能,这直接信心了新站区的将来定位。

长江路北板块成交均价为12380元/平米,是全市市区局限内均价最低的板块,没有之一。我们看到它的均匀房龄在2007.5年,比长江路南板块还要年青一些,议价空间也相对低一些,然则这一切也改不不了弱势板块的究竟。

从舆图上来看,目前已建成的和在建的地铁线路,1、2、3、4号线都经过该板块,换乘交口也有4个,或许讲是全市地铁密度最大、换乘节点最多的板块。但我们看到绝大部分小区的价钱都在1.1w-1.2w摆布,根本没有表现出地铁的优势。

板块内成交量最大的是位于合肥火车站附近的信地城市广场,是2012年的次新居。我看了一下,主是loft公寓成交,分上下两层,单价存在必然的水分,实际均价应该低于1.5w

板块内成交均价最高的小区是家天下,成交均价为17150元/平米,将其他小区远远抛开。家天下附近状况还算不错,相近有两个公园,瑶海公园和生态公园。我看了一下,成交的两套是90平米摆布的小三房,十分刚改,并且是次新居。但我想说的是,矮子里面挑将军,那是因为别人没得选择才显得你高尚,大状况决定这里并不适当投资。

我们可以看到长江东路的龙岗,在地铁1号线附近的琥珀名城和恒大城,属于房龄也算很新的次新房,成交价钱在1.2w-1.25w之间。之所以讲它们,是为了引出客岁争当新站地王的“烈山八将”

位于大众路和烈山路邻近的一众拓荒商,去年高价拿了地,楼面价都近1w。我们可以看到在位置较好的市区,二手房价钱也在1.2w左右,纵然是有地铁和品牌加成的小区恒大城,次新房也不外1.2w出头。

“烈山八将”几乎什么都没有,没有配套,离比来的地铁尚有2.5-3公里之远,这直接造成本年以来的发卖贫穷。越发艰难的是,它们还要面临着相互竞争,碧桂园要光荣本身跑得快,否则如果放到如今,我估计它卖得也没年中那么顺遂。

瑶海新站区集团房价阐发及购房发起

1、瑶海新站区集团投资性价比偏低,只适合在相近事情的刚需采办。我在之前的文章《此次大周期合肥房价本相涨了好多?》(公号“小易论楼市”)中分析过,新站区是这个周期合肥市所有地域中涨幅最低的地域,平均只有70%,远低于滨湖110%-120%的涨幅。

2、只管不要投资瑶海新站区非常改良的住房。家产区的定位,大情况的劣势,注定瑶海新站区不适当举行改良。面积太大,总价过高的改进性住房,在投资收益上,是比力差的。尤其是一些小区的洋房,不要以为单价自制,要看总价好多,赶过200w底子上就没啥投资代价了(公号“小易论楼市”《你陷入合肥大户型房产投资误区了吗?》)。

3、改善优先选择38中学区的次新房。尽管38中学区的次新房不是最好的投资标的,但对于瑶海区来讲,是相对安详保值的资产。其次能够看看地铁2号线沿线的一些新房或者次新房(公号“小易论楼市”《合肥未来哪些区域的房产更值得投资?》)。

4、尽快置换瑶海新站区的老破住房,尤其是多层(公号“小易论楼市”《合肥不同类型的房产投资价值剖析》)。瑶海新站区是合肥市房产食物链的最底端,限购之后需求就限制在合肥市区这个有限范围内,没有了外来人口的接盘,最低真个房产注定是要起首被抛售的(公号“小易论楼市”《你为什么要买合肥的房子?应该用资产优化配置思想来考虑!》)。

5、不是邻近置业的刚需,不到万不得已,不要去碰“烈山八将”。没有市区的命,却生了市区的病,离市区太远快跟三县差不久,但却还要被限购,这就是烈山路的现实。1.3w的价格,我为什么不选择高新区蜀西呢?只有全部的高价盘被祛除差未几了,“烈山八将”才有涅槃的可能,在此之前,投资请阔别。

6、买房不要离火车站太近。火车站的人流量很大,对商业来讲大概买卖好做些,但对于府邸来说,喧哗杂乱的情况,统统是府第杀手。这对高铁南站和高铁西站四周,同时也是一种警示。

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