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2017年合肥包河区房价分析及近期购房建议

2018-05-03来源:合肥房探网2017年合肥包河区房价分析及近期购房建议

包河区在合肥南部,其建成区覆盖范围很大,包罗现在的滨湖新区。本篇文章阐发的局限不包含滨湖新区,包河工业园区的成交数据异常少,基本上也没有覆盖到,主要是环城高速到环城河之间的这一片地区。

我统计了合肥链家2017年全年的成交环境,全市共成交3069套二手房,包河区共成交449套二手房,占比14.6%。前三季度成交334套,第四时度增加115套,增幅34.4%。成交均价为15479元/平米,议价空间4.29%,成交周期77天。

鉴于集体样本数偏少,部门小区房价仅作参考,接下来我将分区域对包河区房价做一个阐明和点评。以环城河、一环路、望江路、二环路以及绕城高速为界,我将包河区分为三个部门,差别是:

1、48中学区板块。具体局限为:环城河以南,南淝河以西,南一环路以北,金寨路以东。

2、中环路内板块。具体局限为:南一环路以南,南淝河以西,望江东路以北,金寨路以东。

3、中环路外板块。详细范围为:望江东路以南,南淝河以西,金寨路以东。

本篇剖析涉及的数据为2017年全年,上篇关于包河区的阐发文章为2017年1月-9月的数据,详细可参考这篇文章《2017年前三季度合肥包河区房价剖析及购房发起》(公号“小易论楼市”)。

关于之前分析过的地域,请参考我的公号“小易论楼市”文章《合肥政务区房价及奥体小学、50中新校分校学区别离阐发》,《2017年合肥滨湖房价阐发及购房建议》,《2017年合肥泛经开区二手房成交剖析及购房发起》,《合肥蜀山区和高新区房价阐发和购房建议》,《合肥庐阳区和北城房价阐明和购房建议》。存眷公号“小易论楼市”,布景复原“滨湖”“蜀山”等地域要害词即可。

48中学区板块

48中学区板块共成交57套二手房,这个数量比2017年前三季度加强18套,增幅46.2%,高于平均值。板块平均成交价格为16008元/平米,较前三季度(16119元/平米)下跌111元/平米,议价空间和成交周期都有较大增加。

48中学区在我阐明的学区傍边算是佼佼者,属于最好的六大公立初中学区之一(公号“小易论楼市”《合肥的真假学区房——最新优质学区别离及分析》)。但计较悲哀的是,48中是悉数真学区中学区房成交均价最低的学区,甚至不如效果相对更差的46中和38中。固然,你也或许以为是性价比最高的学区。

48中学区范围内有4所小学学区,分别是屯溪路小学、青年路小学、曙光小学和巢湖路小学。48中原校的两个校区离别在芜湖路和香港街,其后搬至原七中,其芜湖路校区改为屯溪路小学分校。

从目前得知的情形来看,屯溪路小学和青年路小学的口碑不错,曙光小学和巢湖路小学相对差点,个中屯溪路小学最好,从屯小+48中学区房的成交均价上也略能看出一二,不外成交量计较低。

青年路小学和巢湖路小学的学区房,成交均价相差并不是异常明显,不外巢湖路小学学区隔断48中相对远些,集团上价格略显弱势。

地区内成交量最大的小区是万达中央名宅,共成交11套,成交均价17874元/平米,较之前(17651元/平米)上涨223元/平米。成交大都是80-90平米或以内的刚需户型,2房为主。既有学区,又有贸易,这种价格对万达的次新居来讲,几乎表现不出任何溢价。

其实从48中学区房的整体成交来看,距离私塾比力远的一些小区,尤其是老破小,房价只有1.2w-1.3w阁下,险些体现不出一个真学区应有的溢价。48中学区房的弱势,照旧因为45中的吸血效应,之前已经阐明过,不再赘述。

中环路内板块

中环路内板块共成交240套二手房,这个数量比2017年前三季度增加53套,增幅28.3%,低于均匀值。板块平均成交价钱为14979元/平米,较前三季度(14949元/平米)根本持平,低于包河区均匀值,议价空间和成交周期都有所扩大。

成交量最大的小区是金地国际城,共成交35套,较上次加强9套,个中公寓成交25套,府邸成交10套。金地国际城公寓成交均价计较低,只有1.19w,总价马虎在40w-50w之间,特别的刚需。

其次是万振安逸苑,共成交34套,较上次增强9套,其中公寓成交24套,室第成交10套。万振清闲苑无论住宅照旧公寓,成交均价比拟上次都有较大的下滑,成交周期险些是板块内最长的小区,我觉得下一步也许会逐步沦为劣质资产。

江南新里程共成交31套,较上次增强8套,个中公寓成交23套,室庐成交8套,也属于公寓成交占比高的小区。但江南新里程公寓溢价空间相对较小,成交周期也略低于板块平均程度,看来市场需求照旧不错的。

只管中环内板块成交量是最大的,但在我看来,首要以刚需和刚改为主,偏改善型需求几乎找不到合适的目的(公号“小易论楼市”《在合肥200万你能够买到哪些屋子?》)。

中环路外板块

中环路外板块共成交152套二手房,这个数目比2017年前三季度加强44套,增幅40.7%,高于均匀值。板块平均成交价钱为15968元/平米,较前三季度(15803元/平米)上涨165元/平米,已保持一连两个季度都在上涨,议价空间和成交周期有所镌汰。

板块内成交量最大的小区是鑫苑望江花圃,成交量为15套,成交均价为15789元/平米,略有下跌。刚需小区,绝大部分以80-90平米的两室户型为主,总价基本都低于150w

桐城绿苑成交15套,较上次增加5套,均价由16542元/平米涨至16960元/平米,上涨418元/平米。大部门也因此90平米以下的两室户型为主,成交周期和溢价空间都有所减少。

因为链家在包河工业园区的成交量非常少,我这里只有九珑湾和广视花园的两套成交记录,底子上在1.6w-1.7w之间。包河财产园区的小区,由于家产和居住混搭,贸易配套也有些欠缺,定位较量作对,发展空间有限,投资潜力有限。

该板块今朝在售的新居有不少,我上篇文章剖析了几个,这篇再来补充一些。信达天御新盘备案价钱1.58w,二手房成交均价在1.66w,如果算上未满两年有税的话,实际价钱在1.75w摆布,倒挂接近2000元/平米。

信达天御之前说已经清盘了,但据我小密圈成员透漏,仍有渠道能够买到,必要号头费7w。即使如此,价钱不外在1.65w摆布,仍具投资代价。

星海城公寓在2016年末就已经存案过了,接近1年半的时间,依旧没有去化完毕。近两天看到它在各大媒体打广告,我隐隐约约感受市场反响不是很好(公号“小易论楼市”《合肥公寓能买吗?合肥公寓投资的误区和倡议》)。

星海城存案均价1.56w,我们看到与之相邻的铂金汉宫,成交均价14776元/平米,低出不少。铂金汉宫成交周期121天,议价空间7.39%,几乎是整个板块最大的,也即是说很难卖出去,也很难卖高价。

除此之外,沿马鞍山路几个小区的公寓,好比万振逍遥苑和金地国际城,成交均价都在1.4w以下,纵然是销量较好的江南新里程,也不外在1.42w。公寓在地铁口是不错,但同样也要注重到靠着高架,会非常的吵,这种价钱短期根本没有什么升值空间,举动性也计较差。

绿地御徽目前在售的大平层或许小高层,备案均价2.2w摆布,显然是偏高的,投资代价不大。融侨观澜存案均价也在2.17w,从投资角度来看,这个价钱一定是高了,我觉得1.9w是比力相符的,因此短期升值空间被透支。

龙川路是一条主干道,未来通往火车南站的车流会异常多,再加上高速高铁,对沿路小区以后的影响将是很大的。目前小区的优势梗概即是距离政务区相对近一些,学堂也并非好的学区,附近其他贸易配套暂时都弗成熟。因此建发雍龙府近2.4w的存案均价,我以为几乎没有什么吸引力。

包河区房价分析总结及购房倡议

今朝改善性需求爆棚的缘故是房票不敷。因为家庭第三套房不及买新居,只能买二手房,而且不能贷款,这就导致很多改善需求只有通过卖出手中欠好的房产,以更换房票和改进资金,才华购买更好的改良住房。这样会造成两个效果,一个是优质资产升值明明,一个是劣质资产更加不值钱,南北极分解严肃。

包河区各板块的成长实在很明朗了,从里到外,房龄依次减小,保值升值空间依次增大(公号“小易论楼市”《合肥二手房哪些楼层最受接待,房价每年贬值多少?》)。从资产设置角度思量,初次购房者应优先思量中环外板块;48中学区板块和中环路内板块的老破小,已慢慢显出颓势,应只管置换成新区新居(公号“小易论楼市”《你还在企望拆迁吗,为什么我倡议你卖掉合肥的老破小?》)。

包河区可拓展空间有限,下一步或者只有往骆岗机场倾向开荒,是以今朝包河区新居可选择余地不大,所剩大多性价比不高。集体上包河区属于偏刚需的地区,改进性需求应多思量滨湖区(公号“小易论楼市”《合肥滨湖区有哪些限价房,哪些新房性价比高?》)。

48中虽然是真学区,但并没有起到异常好的保值感化,屯溪路小学+48中本校区梗概相对好一些。在我看来,48中的老破小,只有利用代价,投资代价并不高,尤其是隔绝黉舍远的小区,险些表现不出学区溢价。

从我小密圈成员反馈的状况来看,合肥今朝新房市场形势斗劲严峻。去年可以买到的限价盘,今年基本上很难买到;去年看来性价比日常的新盘,本年入手要号头费大要前进首付门槛,有的乃至已悄然去化完毕;客岁性价比不高的新盘,今年居然玩起了捂盘(公号“小易论楼市”《2018年合肥购房攻略——最全新房性价比一览表》)。

与此同时,合肥市区供地极少,照此下去,要是后期人才政策出台,新居市场将会更加紧张(公号“小易论楼市”《合肥拟取消高校毕业生购房限定,房价会上涨吗?》)。固然房价不会大涨,但可选余地真的未几了,瑶海新站区、北城或许会成为下半年刚需的主疆场(公号“小易论楼市”《合肥庐阳北城瑶海区新房性价比排名,哪些值得买,哪些不值得买?》)。

西南依然是今朝最受存眷的地域,首次购房者我建议还是要优先考虑合肥西南(公号“小易论楼市”《合肥西南地域新居性价比排名》),西南区域收益大于风险,东北地区坑比时值更多。

我一再夸大,刚必要抓紧上车,与你竞争的不光有刚需,另有更多的投资者。全部房产类型中,刚需房无疑是最佳投资方向,与投资者比拟,刚需毫无优势可言。

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