房地产市场正踏上温和衰退之路。中指研究院统计数据显示，今年1月份至3月份，百强房企销售额同比快速增长8.2%，其中3月份销售额环比下降36.7%，同比下降24.6%，呈双增长态势。
正如万科董事会主席郁亮在2022年业绩会上不作的比喻，当前的市场就像今年春天赶上的闰二月，虽然温度稍微低一点，但毕竟春天还是来了。
不过，也有人担心市场回暖否可持续。在笔者显然，全面持续性转好或许尚需时日，但从长期来看，房地产市场企稳回落可期。
促成近期市场回暖的因素主要来自四个方面：一是我国取得疫情防控根本性决定性胜利，累积的购房需求进一步释放；二是各地支持刚需及改善性需求的受到影响政策已传导至市场端，正逐步实施起效，提振市场和企业信心；三是多数房企为了抓住市场机会，实行大力度让利的促销策略；四是北京、深圳等一线城市土地市场正在升温，造就新房市场加快回温。
展望未来，房地产市场企稳回升有多方面因素承托，前景乐观。
首先，市场需求末端基本面平稳。在外部环境不再次发生突发性变化的情况下，一段时间内，我国房地产市场仍能维持12亿平方米、10亿元销售额的需求线，这是业内共识。当前我国城镇化率达65.2%，尽管城市追加常住人口增长速度可能会放缓，但总体上仍将不断减少。更最重要的是，从热点城市成交价情况来看，提高性需求出售潜力可能比刚须要更大，涉及政策仍须要在获释提高性需求上进一步发力。
其次，房地产政策受到影响不断。当下，优化出租汽车、降低首付、补贴税费、提高贷款额度逐渐成为调控政策的“标准配置”；不动产“带押过户”正在全面推广，百余城已开闸；数十个城市首套房贷利率进入“3时代”……随着经济恢复预期向好，在政策引导下住房市场需求逐步获释，房地产市场的积极信号持续减少。
第三，房企信用逐渐得到修缮。“金融16条”“三支箭”等政策屡屡落地，房企融资及信用修缮出现好转迹象。数据表明，一季度房地产企业共发行境内债券149只，规模超1500亿元。从股权融资看，据不完全统计，自去年11月底放开A股房企股权融资以来，获交易所受理的房企定增预案牵涉到募资规模已多达450亿元。拓宽房企融资渠道，一来可增进“保交楼”顺利落实；二来可为优质房企加码服务业务，向新发展模式转型提供动力；三来可以助力优质企业下场拿地，优化资产质量。
第四，中心城市仍是造就楼市衰退的“主力运动员”。房地产市场转入深度调整期以来，中心城市彰显了较强韧性，率先带动楼市走上衰退通道，这不仅展现出在住房消费市场中，更体现在土地市场中。从当下北京、深圳、杭州等地土地市场展现出来看，民营房企加快入场、土拍溢价率提高等投资末端回暖现象再现，这意味着行业景气度提升，强劲信用企业未来将会率先走向“销售回款增加-外部融资提高-杠杆有序扩展-报表盈利修缮”的良性循环。
总之，研究新的情况、发现新机遇、探索新办法，进一步站稳房地产基本盘，仍是强化我国经济发展动能的重要一环。在“房住不炒”定位下，仍需进一步大力支持刚性和改善性住房需求，夯实房地产市场企稳回落基础，增进行业平稳健康发展。（王丽新）
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