• 当前位置:
  • 首页
  • >
  • 生活信息
  • >
  • 合肥房价继续分化?合肥庐阳区前三季度房价分析及买房建议
生活信息

合肥房价继续分化?合肥庐阳区前三季度房价分析及买房建议

2018-01-05来源:合肥房探网合肥房价继续分化?合肥庐阳区前三季度房价分析及买房建议

ABCDFGH

JKLMNQST

庐阳区是我阐发起来最感到头疼的一个区,主要是环城河内有很多长幼区,小区太小,房龄不详,数据繁杂,工作量很大。庐阳区每个板块都有各自的特点,相差较大。因为地理上较量接近,我将属于长丰县的北城加入庐阳区一并剖析。

合肥链家在2017年的前三个季度共成交了2284套二手房,此中庐阳区成交344套,长丰县成交60套,合肥大败部地域共计404套。由于数据整体偏少,仅部分小区成交量较大,参考代价相对靠得住,绝大部分小区成交很少,仅供参考。

下面我将分地域对庐阳区和北城的二手房成友好况做一个剖析和点评。根据发展的先后顺序和隔绝中心城区的远近,我将庐阳区分为四个板块,辨别为:

1、环城河内板块。这个区域很显著,就是环城河以内的地域。

2、中环路内板块。详细范围为:南淝河以北,板桥河以西,临泉路以南,潜山路以东。

3、中环路外板块。详细范围为:临泉路转潜山路、南淝河以北,板桥河路以西,大房郢水库以南,董铺水库以东。

4、北城板块。大房郢水库最南端线以北,一向到北绕城高速邻近。

本次分析涉及的数据为2017年1-9月份,上篇关于庐阳区和北城的阐明文章数据为2016年9月-2017年6月的数据,具体可参考这篇文章《合肥庐阳区二手房成交阐明及购房发起》(公号"小易论楼市")。

关于政务区、滨湖区、经开区和蜀山高新区的剖析,请参考我公号"小易论楼市"文章《2017年前三季度合肥政务区房价阐明》,《2017年前三季度合肥滨湖房价分析及购房建议》,《2017年前三季度合肥泛经开区房价分析及购房倡议》,《2017年前三季度合肥蜀山区和高新区房价分析及购房倡议》。

环城河内板块

前面讲过,庐阳区环城河秘闻况特别庞大,这里有3个初中学区,7个小学学区,有些小学学区跨2个初中学区,有的甚至跨了3个初中学区。环城河内的商业主要会集在东部,因此区域成交的重心偏西部一点。

环城河内板块共成交了133套二手房,这比上次统计多出38套。均价也从19453元/平米,上涨至20496元/平米,上涨1043元/平米,涨幅5.4%。只管均匀房龄接近1994年,均匀成交周期在39.6天,这个数据是远小于全市均匀值的。看来优质板块,即使在熊市,也会有十分亮眼的表现。

我在之前的文章中反复剖析过,45中是合肥市的顶级学区,遥遥领先于其他公立初中,42中也属于真学区(公号"小易论楼市"《合肥的真假学区房--最新优质学区差别及剖析》)。我将环城河内按照初中学区再次分为三个部门,一个是45中学区局限,一个是42中学区局限,一个是其他学区。

很显著,岂论从成交价钱还是成交量上,45中学区都比42中强势一些。45中成交了80套,42中只有37套,45中是42中的2倍还多。45中较前次增强了33套成交,而42中仅增加4套,42中被嫌弃至此。

45中成交均价为22039元/平米,42中为19386元/平米,高出13.7%。即使在均匀成交周期上,45中也比42中短10天摆布,45中的成交周期较上次没有产生太大变化,42中则延伸了10天阁下。42中学区房成为一个悲剧的存在,底子沦为45中的烘托。

值得留意的是,不论是45中,还是42中,其学区房均价都比上次分析时有了一定的进步。即使市场业务再低迷,我觉得顶级学区房依然是热点,基本是受市场大状况影响最小的房产。

在扫数的成交里,"45中+南门小学"这个组合的学区房,成交均价最高,也是所有区域里面成交最活泼的板块。"45中+南门小学"学区房平均成交均价为25083元/平米,较上次剖析也有上涨,比45中均匀值还跨越13.8%。该板块成交了38套,险些占了45中学区房成交量的一半,遥遥领先于其他板块,相称于42中学区房成交量。

我们还能够看到,"六安路小学+45中"这个组合,其成交均价仅次于"45中+南门小学"组合的学区房,首要是45中六安路校区坐落在这里。45中本部的初二初三学生在45中桐城路校区上课,月朔学生主要是在45中六安路校区上课,必要呆1年的时间。因此我们看到间隔45中六安路校区最近的安徽日报社大院,岂论是成交量还是成交价格上,都相对更高些。

但毕竟45中六安路校区仅有一年的上课时间,且月朔阶段的主要水平显明不如初二初三,因此45中六安路校区的学区房表现并没有45中桐城路校区那么强势。我们由此可以看到,距离初中名校远近是影响学区房价格的最关键因素,同时对附近小学学区也带来了决心性的影响,这种影响,我觉得首要是优质生源上的溢出。

合肥小学学区没有什么可以量化的评价标准,但基本上每一个真学区旁边都陪同一所名小学,这些所谓的名小学大都是沾了真学区的光。要是不是南门小学离45中桐城路校区那么近,我认为南门小学的名断气对没有如今这么大,也就是说,顶级中学旁的优越位置作育了所谓的名小学。

我将45中学区房单独摘出来进行阐发,面积越小,单价越贵,议价空间和成交周期也相对低一点。有种说法是,学区房价钱分为两个部分,一部分是房子本身,一部分是学票。老破小自己不值钱,值钱的是学票,如果学票价格是一定的,那么房子越小,单价就越高。

我们再看非学区房的老破小。环城河内靠北的区域曲直学区,这里的成交仅比上次多了2个,成交均价根本持平,仅有14664元/平米。这跟成交最高的"45中+南门小学" 学区房均价,相差了10000元/平米左右,可谓天壤之别。合肥市区的平成交均价为1.64w,没有学区的市中心老破小,其代价完全打不赢大盘。

"45中+南门小学"的学票实情值多少钱?我饶有兴致做了一道数学题,将老破小陈小巷社区和"45中+南门小学"的学区房价钱,分成30+㎡、50+㎡、70+㎡三种差别类型举行比拟,发现之间的差距大抵在40-60w之间,推想"45中+南门小学"的学票均匀大约值50w左右,面积越小,学票相对越克己。

中环路内板块

中环路内板块缺乏充足的亮点,这次成交仅比上次成交多了6套,成交均价为15549元/平米,而上次分析成交均价为15960元/平米,下跌411元/平米,跌幅-2.6%。

庐阳区集体成交均价在17459元/平米,中环路外板块为16601元/平米,能够说中环路内板块已成为中部塌陷的地域。成交量比力大的是国光万豪广场的公寓,还有一个是祥源广场翡丽城,也有也许是单价较低的公寓拉低了整个地域的均价。

中环路外板块

中环路外板块是庐阳区的成交大头,统共有162套成交,几乎占了庐阳区的一半,较上次阐明多了65套。从成交价钱来看,绝大部分小区都是呈下滑趋势,均匀成交周期延伸了6.1天,但议价空间有所收窄。

中环路外有几个成交量计较大的小区,辨别是中铁国际城、华润橡树湾、万科森林公园和上城国际玫瑰苑,这四个小区共成交97套,占去板块总成交的60%,可谓是销量继承。

中铁国际城小区规模很大,共成交38套,较之前增加22套,翻了一倍还多。平均成交均价为15650元/平米,较上次阐明(15975元/平米)下滑325元/平米。从成交上来看,100平米以下户型占了70%以上,绝大部门都是在80多平米,总价在120-160w之间,次新居,圭臬的刚需小区。

橡树湾小区共成交了25套,较上次增强了7套,均匀成交均价为18881元/平米,较上次略降107元/平米。橡树湾赶过100平米的户型,成交了13套,超过了50%,绝大部分在100-115平米之间,3房户型占了80%,属于比力刚改的小区。品牌,刚改,不错的位置,次新房,使得橡树湾较四周其他小区有着不错的溢价和成交。

万科丛林公园成交了17套,较前次增强了8套,均匀成交均价为20487元/平米,较前次下降176元/平米。令我惊奇的是,跟其他小区明明差别的是,万科的成交满是3房大要4房,并且大都在90-110平米之间。很难想象90多平方做成4房的话,要是摆上家具,转个身都贫穷。

但不得不佩服万科对市场把握的精准,产品定位也符合消耗者需求。由此也能够看出,市场对功效性产物的需求高于现实居住体验,消耗者对品牌、物业、情况和学区等外在代价有着更高的要求。同橡树湾平常,品牌、刚改、情形、次新房,也是万科丛林公园高溢价的原由。

上城国际成交了17套,较上次增强7套,均匀成交均价16126元/平米,较上次微跌131元/平米。上城国际的房龄稍老一些,都是100平米以下的成交,1室和2室共13套,典范的刚需小区。

其他小区,像海亮红玺台,位置不错,次新居,成交均价超出了2w,成交户型也全都是3房也许4房。碧水源跟万科森林公园一个地区,也同时享受到了该板块的利好,成交较量茂盛。

42中中铁校区已招生许多年了,但很不幸的是,前3档书院内中都找不到它的影子,是个不折不扣的假牙学区。庐阳中学客岁位于2档学校中游,今年有幸挤入1档黉舍下游,我以为其实力应该仅次于合肥的6大真学区,跟蜀山区的琥珀中学平常,是两所最好的2档学区之一(公号"小易论楼市"《你买的学区房是合肥的勤学区吗?--合肥各初中学区点评》)。

45中橡树湾校区的成绩由去年3档升至2档末流,跟45中本部相比,这个校区如故是一个非常平庸的私塾。很多人对45中森林城校区寄以厚望,但45中橡树湾校区不是很好的前车之鉴吗?既然45中本部那么好,我为什么要把孩子送到一个新黉舍当小白鼠呢。45中森林城校区简陋率挤不进1档书院,其造诣顶多跟如今的庐阳中学差不久。

北城板块

北城板块基本上都是长丰的产证,财产区污染较重,大情形相对欠好,因此房价整体偏低。因为三县不限购,今年北城的成交还算比力活泼。我们看到成交量大的小区不多,根本上都集中在几个热门小区。

北城板块成交量为63套,比上次的42套增强了21套,增幅50%。成交均价为10735元/平米,较上次分析数据(10936元/平米)下跌201元/平米,议价空间和成交周期都在升高。从本年的成交来看,北城成交岑岭期在6-8月份,从9月份开始降温,如今成交底子上斗劲偏僻。

北城世纪城和恒大帝景是北城成交斗劲大的两个小区。北城世纪城成交了19套二手房,比上次增强10套,恒大帝景则增加了5套。由于6-8月份的猖獗成交,这两个小区的价钱都略有上浮,并且议价空间有所收窄,然则我觉得,恐慌性购买已颠末去,北城的严冬才方才开始。

庐阳区团体房价阐发及购房发起

1、合肥楼市的寒冬已经光临,庐阳区除了环城河内板块略有涨幅,其他板块无一破例都在下跌。环城河内除了地段以外,主要还是以学区房为主,学区房依旧是熊市保值升值的利器,合肥房价地区分解才刚刚下手。想买学区房的同窗,不要再等。

2、合肥重点学区首要体如今初中上,小学学区在合肥的主要性并不明显,只要选对了初中学区,小学根本不在话下。不要对合肥小学学区过于纠结,合肥小学的好坏仿照取决于它地点的初中区域内生源。

3、合肥顶级学区是存在学票这一征象的。"45中+南门小学"毫无疑问是合肥的顶级学区,其学票价值简略在50w阁下,户型越大,学票越贵,因此要是仅仅是为了挂学区,尽量买小户型的学区房(公号"小易论楼市"《为什么我倡议你买学区房?--合肥差异砚区房成交数据阐发》)。

4、买45中不买42中。42中是典型的"既生瑜何生亮",要是在学区上不能打赢45中,那么只能一向被老大压抑,既然老破个人都买了,为何不买顶级学区呢?因此,设计在老城区买学区房的伴侣,我提议买"45中+南门小学",最差也是买45中的学区房。

5、从42中中铁校区和45中橡树湾校区近些年的表现来看,庐阳区名校分校策略是失败的,不该对45中森林城校区抱以过高期待,无论如何,本校区都是难以望其项背的。要是计划在庐阳区上优质学区,还应购买45中和42中本校区的学区房(公号"小易论楼市"《合肥的真假学区房--最新优质学区划分及剖析》)。

6、庐阳区的新房大要次新房多在西北,跟着庐阳区改良人群的醒悟,他们垂垂往西北偏向迁移。刚改人群对总价敏感,对价钱倒不十分敏感,他们更偏向于功效性产物,尤其喜好品牌好、环境佳、物业优质和学区不错的新建或者次新的小三房,投资者应多关注此类产品(公号"小易论楼市"《合肥大户型房产的投资误区》)。

7、尽管北城属于合肥的价格洼地,但同时也是代价凹地,北城的严冬才刚刚下手,预计高位接盘的同砚,简陋要等到下次大涨才调满身而退了。

更多关于合肥楼市的原创文章,请搜索关注微信公众号"小易论楼市",有关购房标题可通过民众号布景向我提问。


双眼皮修复好吗 芙央眼袋修复怎么样 眼袋整形修复 最好的修复眼袋医院 修双眼皮多少钱 双眼皮修复需要多久