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合肥房价继续分化?合肥庐阳区前三季度房价分析及买房建议

2018-09-17来源:合肥房探网合肥房价继续分化?合肥庐阳区前三季度房价分析及买房建议

庐阳区是我阐明起来最感到头疼的一个区,主要是环城河内有许多长幼区,小区太小,房龄不详,数据繁杂,事情量很大。庐阳区每个板块都有各自的特点,相差较大。由于地理上斗劲接近,我将属于长丰县的北城列入庐阳区一并剖析。

合肥链家在2017年的前三个季度共成交了2284套二手房,个中庐阳区成交344套,长丰县成交60套,合肥大败部地域共计404套。由于数据团体偏少,仅部门小区成交量较大,参考代价相对可靠,绝大部分小区成交很少,仅供参考。

下面我将分地域对庐阳区和北城的二手房成友爱况做一个阐明和点评。凭证成长的先后挨次和隔绝中间城区的远近,我将庐阳区分为四个板块,分别为:

1、环城河内板块。这个地区很显著,便是环城河以内的地区。

2、中环路内板块。详细局限为:南淝河以北,板桥河以西,临泉路以南,潜山路以东。

3、中环路外板块。详细局限为:临泉路转潜山路、南淝河以北,板桥河路以西,大房郢水库以南,董铺水库以东。

4、北城板块。大房郢水库最南端线以北,一直到北绕城高速附近。

本次分析涉及的数据为2017年1-9月份,上篇关于庐阳区和北城的阐明文章数据为2016年9月-2017年6月的数据,具体可参考这篇文章《合肥庐阳区二手房成交阐发及购房建议》(公号“小易论楼市”)。

关于政务区、滨湖区、经开区和蜀山高新区的分析,请参考我公号“小易论楼市”文章《2017年前三季度合肥政务区房价阐发》,《2017年前三季度合肥滨湖房价阐明及购房建议》,《2017年前三季度合肥泛经开区房价阐明及购房倡议》,《2017年前三季度合肥蜀山区和高新区房价阐明及购房发起》。

环城河内板块

前面讲过,庐阳区环城河内情况特别复杂,这里有3个初中学区,7个小学学区,有些小学学区跨2个初中学区,有的甚至跨了3个初中学区。环城河内的贸易首要汇合在东部,是以区域成交的重心偏西部一点。

环城河内板块共成交了133套二手房,这比上次统计多出38套。均价也从19453元/平米,上涨至20496元/平米,上涨1043元/平米,涨幅5.4%。尽管平均房龄接近1994年,均匀成交周期在39.6天,这个数据是远小于全市均匀值的。看来优质板块,纵然在熊市,也会有十分亮眼的表现。

我在之前的文章中反复分析过,45中是合肥市的顶级学区,遥遥领先于其他公立初中,42中也属于真学区(公号“小易论楼市”《合肥的真假学区房——最新优质学区辨别及阐明》)。我将环城河内根据初中学区再次分为三个部门,一个是45中学区局限,一个是42中学区局限,一个是其他学区。

很显着,不论从成交价格还是成交量上,45中学区都比42中强势一些。45中成交了80套,42中只有37套,45中是42中的2倍还多。45中较上次增加了33套成交,而42中仅加强4套,42中被嫌弃至此。

45中成交均价为22039元/平米,42中为19386元/平米,跨过13.7%。即使在平均成交周期上,45中也比42中短10天摆布,45中的成交周期较上次没有发生太大变化,42中则延长了10天左右。42中学区房成为一个悲剧的存在,根本沦为45中的烘托。

值得留意的是,不论是45中,照旧42中,其学区房均价都比上次剖析时有了必然的前进。即使市场业务再低迷,我觉得顶级学区房依然是热门,基本是受市场大环境影响最小的房产。

在全部的成交里,“45中+南门小学”这个组合的学区房,成交均价最高,也是所有区域内中成交最活跃的板块。“45中+南门小学”学区房均匀成交均价为25083元/平米,较上次阐明也有上涨,比45中均匀值还超过13.8%。该板块成交了38套,几乎占了45中学区房成交量的一半,遥遥领先于其他板块,相等于42中学区房成交量。

我们还或许看到,“六安路小学+45中”这个组合,其成交均价仅次于“45中+南门小学”组合的学区房,首要是45中六安路校区坐落在这里。45中本部的初二初三学生在45中桐城路校区上课,初一门生主要是在45中六安路校区上课,必要呆1年的时间。因此我们看到距离45中六安路校区比来的安徽日报社大院,岂论是成交量还是成交价钱上,都相对更高些。

但毕竟45中六安路校区仅有一年的上课时间,且月朔阶段的主要程度明显不如初二初三,是以45中六安路校区的学区房表现并没有45中桐城路校区那么强势。我们由此可以看到,隔断初中名校远近是影响学区房价钱的最关键因素,同时对附近小学学区也带来了信念性的影响,这种影响,我认为首要是优质生源上的溢出。

合肥小学学区没有什么或许量化的评价模范,但根本上每一个真学区阁下都伴随一所名小学,这些所谓的名小学大都是沾了真学区的光。要是不是南门小学离45中桐城路校区那么近,我以为南门小学的名断气对没有现在这么大,也便是说,顶级中学旁的优越位置作育了所谓的名小学。

我将45中学区房单独摘出来举办分析,面积越小,单价越贵,议价空间和成交周期也相对低一点。有种说法是,学区房价格分为两个部门,一部分是屋子本身,一部分是学票。老破小本身不值钱,值钱的是学票,要是学票价钱是一定的,那么屋子越小,单价就越高。

我们再看非学区房的老破小。环城河内靠北的地区是非学区,这里的成交仅比上次多了2个,成交均价底子持平,仅有14664元/平米。这跟成交最高的“45中+南门小学” 学区房均价,相差了10000元/平米左右,可谓天壤之别。合肥市区的平成交均价为1.64w,没有学区的市中间老破小,其代价完全打不赢大盘。

“45中+南门小学”的学票实情值许多钱?我饶有兴致做了一道数学题,将老破小陈冷巷社区和“45中+南门小学”的学区房价钱,分成30+㎡、50+㎡、70+㎡三种差异类型举行对比,发现之间的差距马虎在40-60w之间,推想“45中+南门小学”的学票平均大约值50w摆布,面积越小,学票相对越便宜。

中环路内板块

中环路内板块缺乏足够的亮点,这次成交仅比上次成交多了6套,成交均价为15549元/平米,而上次阐发成交均价为15960元/平米,下跌411元/平米,跌幅-2.6%。

庐阳区团体成交均价在17459元/平米,中环路外板块为16601元/平米,或许说中环路内板块已成为中部塌陷的区域。成交量角力大的是国光万豪广场的公寓,尚有一个是祥源广场翡丽城,也有粗略是单价较低的公寓拉低了整个地区的均价。

中环路外板块

中环路外板块是庐阳区的成交大头,统共有162套成交,险些占了庐阳区的一半,较上次阐明多了65套。从成交价格来看,绝大部分小区都是呈下滑趋势,平均成交周期耽误了6.1天,但议价空间有所收窄。

中环路外有几个成交量计较大的小区,分别是中铁国际城、华润橡树湾、万科森林公园和上城国际玫瑰苑,这四个小区共成交97套,占去板块总成交的60%,可谓是销量继承。

中铁国际城小区局限很大,共成交38套,较之前增强22套,翻了一倍还多。均匀成交均价为15650元/平米,较上次阐发(15975元/平米)下滑325元/平米。从成交上来看,100平米以下户型占了70%以上,绝大部门都是在80多平米,总价在120-160w之间,次新房,圭臬的刚需小区。

橡树湾小区共成交了25套,较前次加强了7套,平均成交均价为18881元/平米,较上次略降107元/平米。橡树湾超出100平米的户型,成交了13套,赶过了50%,绝大部分在100-115平米之间,3房户型占了80%,属于较量刚改的小区。品牌,刚改,不错的位置,次新房,使得橡树湾较附近其他小区有着不错的溢价和成交。

万科丛林公园成交了17套,较上次增强了8套,均匀成交均价为20487元/平米,较前次降落176元/平米。令我惊疑的是,跟其他小区明显差异的是,万科的成交满是3房或者4房,并且大都在90-110平米之间。很难想象90多平方做成4房的话,如果摆上家具,转个身都贫穷。

但不得不钦佩万科对市场把握的精准,产品定位也符合消费者需求。由此也或许看出,市场对功能性产物的需求高于实际栖身体验,消费者对品牌、物业、环境和学区等外在价格有着更高的要求。同橡树湾一般,品牌、刚改、情形、次新房,也是万科森林公园高溢价的原由。

上城国际成交了17套,较上次加强7套,平均成交均价16126元/平米,较上次微跌131元/平米。上城国际的房龄稍老一些,都是100平米以下的成交,1室和2室共13套,典范的刚需小区。

其他小区,像海亮红玺台,位置不错,次新房,成交均价超出了2w,成交户型也全都是3房也许4房。碧水源跟万科丛林公园一个地区,也同时享受到了该板块的利好,成交比较繁茂。

42中中铁校区已招生很多年了,但很不幸的是,前3档学校内中都找不到它的影子,是个不折不扣的假牙学区。庐阳中学客岁位于2档书院中游,本年有幸挤入1档学堂下流,我以为其实力应该仅次于合肥的6大真学区,跟蜀山区的琥珀中学平常,是两所最好的2档学区之一(公号“小易论楼市”《你买的学区房是合肥的勤学区吗?——合肥各初中学区点评》)。

45中橡树湾校区的成绩由去年3档升至2档末流,跟45中本部相比,这个校区仍然是一个特别平淡的学堂。很多人对45中森林城校区寄以厚望,但45中橡树湾校区不是很好的前车之鉴吗?既然45中本部那么好,我为什么要把孩子送到一个新黉舍当小白鼠呢。45中森林城校区简略率挤不进1档黉舍,其造诣顶多跟现在的庐阳中学差未几。

北城板块

北城板块根本上都是长丰的产证,产业区污染较重,大情形相对不好,因此房价集体偏低。因为三县不限购,今年北城的成交还算较量活泼。我们看到成交量大的小区未几,底子上都汇合在几个热点小区。

北城板块成交量为63套,比上次的42套增加了21套,增幅50%。成交均价为10735元/平米,较前次阐明数据(10936元/平米)下跌201元/平米,议价空间和成交周期都在升高。从本年的成交来看,北城成交岑岭期在6-8月份,从9月份最先降温,现在成交基本上计较冷僻。

北城世纪城和恒大帝景是北城成交计较大的两个小区。北城世纪城成交了19套二手房,比上次增强10套,恒大帝景则增强了5套。因为6-8月份的疯狂成交,这两个小区的价格都略有上浮,并且议价空间有所收窄,然则我认为,发急性购买已经过去,北城的寒冬才刚刚下手。

庐阳区团体房价阐发及购房建议

1、合肥楼市的隆冬已经来临,庐阳区除了环城河内板块略有涨幅,其他板块无一例外都鄙人跌。环城河内除了地段以外,首要还是以学区房为主,学区房如故是熊市保值升值的利器,合肥房价区域分化才方才开始。想买学区房的同窗,不要再等。

2、合肥重点学区首要体如今初中上,小学学区在合肥的重要性并不明显,只要选对了初中学区,小学底子不在话下。不要对合肥小学学区过于纠结,合肥小学的优劣仿照取决于它所在的初中地区内生源。

3、合肥顶级学区是存在学票这一现象的。“45中+南门小学”毫无疑问是合肥的顶级学区,其学票价值简陋在50w摆布,户型越大,学票越贵,因此如果仅仅是为了挂学区,即便买小户型的学区房(公号“小易论楼市”《为什么我提议你买学区房?——合肥差别窗区房成交数据剖析》)。

4、买45中不买42中。42中是典型的“既生瑜何生亮”,如果在学区上不及打赢45中,那么只能一向被老迈压制,既然老破私家都买了,为何不买顶级学区呢?因此,设计在老城区买学区房的朋侪,我发起买“45中+南门小学”,最差也是买45中的学区房。

5、从42中中铁校区和45中橡树湾校区近些年的表现来看,庐阳区名校分校策略是失败的,不应对45中森林城校区抱以过高期待,无论如何,本校区都是难以望其项背的。如果设计在庐阳区上优质学区,还应购置45中和42中本校区的学区房(公号“小易论楼市”《合肥的真假学区房——最新优质学区差别及阐发》)。

6、庐阳区的新房梗概次新居多在西北,随着庐阳区改善人群的醒悟,他们逐步往西北方向滚动。刚改人群对总价敏感,对价钱倒不十分敏感,他们更方向于功效性产品,尤其喜好品牌好、环境佳、物业优质和学区不错的新建梗概次新的小三房,投资者应多存眷此类产品(公号“小易论楼市”《合肥大户型房产的投资误区》)。

7、只管北城属于合肥的价格凹地,但同时也是价值洼地,北城的严冬才刚刚开始,预计高位接盘的同窗,或许要比及下次大涨才调混身而退了。

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